The role of developers in the formation of gated communities in Prague

Existing literature on the formation of gated communities primarily focuses on the demand side. Mainstream theories pay attention to the fear of crime or social prestige. However, little attention has been paid to the role of supply factors. Prague, as a post-socialist city, has experienced a rapid growth of gated communities in recent years. This paper identifies the main driving forces behind the creation of gated communities in Prague. Our empirical research demonstrates that the creation of gated communities was not primarily initiated from supply side. We argue that the role of developers was critical in the formation of gated communities in Prague during the 2000s. Role developerů na vytváření uzavřených rezidenčních areálů (gated communities) v Praze Článek hodnotí příčiny a podmíněnosti vzniku uzavřených rezidenčních areálů (anglicky gated communities) v současném Česku, a to především v Praze, kde je koncentrace těchto areálů nejvyšší. Výzkumy v USA, Latinské Americe či Jihoafrické republice zdůrazňují, že na vzniku uzavřených rezidenčních areálů mají hlavní vliv rezidenti, kteří si tento typ bydlení vybírají, především ze strachu z kriminality či zvyšováním sociální prestiže spojeného s prostorovým odlišováním se od majoritní společnosti. Role developerů při výstavbě uzavřených rezidenčních areálů je v literatuře podceňována. Přitom jejich vliv na vytváření prostorové struktury města a vznik uzavřených areálů je mimořádný. Jsou aktérem, který aktivně ovlivňuje a vytváří očekávání a touhy zákazníků. V článku jsme vycházeli z několika výzkumných metod. Jednak jsme za pomocí obsahové analýzy vytvořili databázi všech uzavřených rezidenčních areálů v Česku a jednak jsme provedli několik rozhovorů s developery, zástupci místních samospráv, odborníky na pražský realitní trh a rezidenty vybraného uzavřeného areálu. První uzavřené rezidenční areály v Česku začaly vznikat v Praze ve druhé polovině 90. let 20. století, přičemž se jednalo o luxusní rezidenční projekty určené především pro bohaté Čechy a cizince ze západní Evropy a USA. Od roku 2004 postupně dochází k zásadnímu přerodu, kdy začíná nová výstavba uzavřených rezidenčních areálů, které jsou dostupnější i méně majetným obyvatelům. Od roku 2007 se uzavřené rezidenční areály pomalu stávají standardem na pražském realitním trhu. Od této doby 15–22 % ze všech nově postavených rezidenčních objektů v Praze má prvky, jako je uzavření areálu nebo přítomnost soukromé bezpečností agentury. Postupem času také dochází k rozšiřování uzavřených rezidenčních areálů do dalších českých měst (82 % ze všech českých uzavřených rezidenčních areálů je ovšem stále lokalizováno v Praze). Náš výzkum ukázal, že lidé nevyžadují nadstandardní prvky, jako je uzavření areálu či přítomnost bezpečností agentury. Jedinými poptávajícími po tomto nadstandardním bydlení byli relativně bohatší západní cizinci (především zaměstnanci nadnárodních firem), kteří vyžadovali vyšší bezpečnostní vybavení, protože nebyli tolik obeznámeni se situací v postsocialistickém prostoru. Hlavním motivem zákazníků ochotných si připlatit za tyto nadstandardní prvky, není primárně strach z kriminality. Rezidenti od bydlení v uzavřených rezidenčních areálech spíše očekávají kvalitnější fyzické a sociální prostředí s dostatkem soukromí. Ukázalo se, že jsou to především developeři, kteří jsou hlavní hnací silou při výstavbě uzavřených rezidenčních areálů v Praze. Tento typ bydlení je chápán jako inovativní realitní produkt, jako něco, čím se odlišují od své konkurence. Na vzniku uzavřených areálů v Praze mají zájem především menší a častokrát i méně zkušení developeři, kteří se tak snaží proniknout na realitní trh. Menší developeři jsou flexibilnější a přizpůsobivější než developeři s mechanizovanými procesy produkce bydlení. Poptávka po uzavřených rezidenčních areálech není v Praze vysoká.